借鑒國際經(jīng)驗發(fā)展中國房地產(chǎn)信托
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-03-03
房地產(chǎn)投資信托是匯集投資者資金用于房地產(chǎn)投資、管理的集合資金投資制度。它的發(fā)展不僅有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行的困境，化解金融風(fēng)險，促進金融創(chuàng)新，而且能為投資人增加穩(wěn)定的投資收益來源，完善和增加資本市場的投資品種，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理機制的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步健康發(fā)展。特別是，能為重新登記后的信托投資公司業(yè)務(wù)的發(fā)展提供法定制度性安排，有利于信托公司核心競爭力的提高。
房地產(chǎn)投資信托在我國有廣泛的發(fā)展前景。2004年6月，全國房地產(chǎn)貸款余額近2萬億元，房地產(chǎn)投資信托還不足房地產(chǎn)貸款的千分之七，不足全國銀行資產(chǎn)的萬分之五。與美國房地產(chǎn)投資信托占房屋抵押信貸資產(chǎn)18.8%相比，更顯示出我國房地產(chǎn)投資信托有很大發(fā)展空間。目前，美國房地產(chǎn)投資信托在全美機構(gòu)持有的商業(yè)房產(chǎn)中，已占15%，是美國房地產(chǎn)業(yè)最大機構(gòu)投資者之一，并在美國證券市場占有重要地位。同樣，我們相信，中國房地產(chǎn)投資信托也面臨著空前的發(fā)展機會。
一、協(xié)調(diào)各主管部委關(guān)系，促進產(chǎn)品的標準化和上市流通
針對目前我國監(jiān)管工作的實際，國務(wù)院應(yīng)成立跨部門的發(fā)展房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)導(dǎo)小組，降低協(xié)同監(jiān)管成本，借鑒美國實施功能監(jiān)管而非機構(gòu)監(jiān)管、將房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品當作證券類產(chǎn)品監(jiān)管的經(jīng)驗，理順信托業(yè)監(jiān)管體制，反省1960年以前美國、1998年前中國舊的證券投資基金和2003年以前臺灣房地產(chǎn)投資信托失敗的教訓(xùn)，協(xié)調(diào)中國證監(jiān)會和國土資源部、建設(shè)部等各部委的關(guān)系，根據(jù)銀監(jiān)會分類監(jiān)管的結(jié)果，賦予信托公司從事房地產(chǎn)投資和物業(yè)管理的不同資質(zhì)，促進屬于中國銀監(jiān)會監(jiān)管范圍之內(nèi)的信托機構(gòu)發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的標準化和上市流通，推動中國統(tǒng)一房地產(chǎn)投資信托市場的發(fā)展。
二、政府強力推動 完善相關(guān)法規(guī)
美國的房地產(chǎn)投資信托的飛速發(fā)展除了美國有完善的證券法規(guī)和強烈的市場需求，還完全受益于美國政府自1960年以來不斷通過主動修改和新頒布的各項專門法規(guī)來推動房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。如1960年的《房地產(chǎn)投資信托法》、1986年的《稅收改革法》（TRA86）、1997年《房地產(chǎn)投資信托的精簡法》（REIT A）、1999年《房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)代化法》（RMA）等等。
落后美國50年的中國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展同樣要有賴于證券市場的發(fā)展、外在法律體系的健全，更有賴政府的強力推動。目前雖然《信托法》明確了信托受益權(quán)的流通和轉(zhuǎn)讓，但缺乏房地產(chǎn)投資信托的專項法規(guī)。建議迅速完善銀監(jiān)會正在征求意見的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》，強化信托受托人的責(zé)任和資格要求，規(guī)范房地產(chǎn)投資信托的發(fā)行和上市條件，理順房地產(chǎn)投資信托的監(jiān)管體制，條件成熟時，由國務(wù)院公布實施；再次，應(yīng)修改和制定相應(yīng)的其他配套法規(guī)，明確房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)權(quán)登記，制定鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的稅收政策。
三、加強投資者風(fēng)險教育 發(fā)展壯大機構(gòu)投資者
投資者的風(fēng)險教育是由當前投資者的結(jié)構(gòu)和信托產(chǎn)品投資的行業(yè)風(fēng)險決定的。目前在房地產(chǎn)信托的投資者中，90%以上是個人投資，只有10%左右是機構(gòu)投資者。與美國證券市場近40%的機構(gòu)投資者相比，仍有很大的差距。對于房地產(chǎn)投資信托這樣的新型金融工具，國內(nèi)散戶投資者對風(fēng)險的心理承受能力和產(chǎn)品的認同程度短時間內(nèi)很難提高。在美國，2003年，投資在房地產(chǎn)投資信托上的本金起落就超過10%?？梢?，投資房地產(chǎn)投資信托并非只掙不賠。
而對房地產(chǎn)投資來說，房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險主要來自項目本身。上世紀90年代國內(nèi)老的證券投資基金投資于房地產(chǎn)業(yè)，便提供了血淋淋的教訓(xùn)。所以面對高風(fēng)險的房地產(chǎn)行業(yè)，投資者風(fēng)險的教育特別重要。
另一方面，應(yīng)抓緊修訂有關(guān)法規(guī)，允許機構(gòu)投資者如養(yǎng)老金基金、保險基金投資于房地產(chǎn)投資信托。美國房地產(chǎn)投資信托的大發(fā)展完全得益于1996年有關(guān)稅收法修改后退休基金、共同基金的大規(guī)模進入，使美國房地產(chǎn)投資信托在1996年達到創(chuàng)紀錄的歷史新高。房地產(chǎn)投資信托具有的穩(wěn)定收益、低風(fēng)險的特征能為各類保險資產(chǎn)、其他機構(gòu)資產(chǎn)提供良好的收益，保護資產(chǎn)的安全和提供資產(chǎn)的增值。（中國博士后特華科研工作站 李安民）
(xintuo摘自全景網(wǎng))